4개 조건이 모두 충족되었다. 공급은 역대 최저(4,125세대),
전세수급은 163을 넘어 193.7까지 올랐고, KB전망·CSI 모두 기준선 100을 돌파했습니다.
매매상승률도 13개월 연속 양전환 — 상승 사이클에 진입했습니다.
상승 확률
72.1%
로지스틱 회귀 · 6개월 이내
4 CORE RULES
4 / 4 PASSED
RULE 01
공급량
✓ PASS
4,125 세대
임계: 8,000 이하
RULE 02
전세수급
✓ PASS
193.7
임계: 163 이상
RULE 03
시장 심리
✓ PASS
전망 113.1 · CSI 112.0
임계: 100 이상
RULE 04
매매 전환
✓ PASS
+0.28% · 13개월 연속
양전환 지속
🎯 핵심 모니터링 · 4조건 충족 완료. 다음 관전 포인트는 거래량 증폭 시점.
수급 163 돌파 시 평균 거래량 1,737건(+514건/월) 구간 → 현재 1,574건(2026.03)으로 평균 근접.
거래량이 월 1,800건 이상으로 올라서면 본격 상승 국면 확정.
공급 12M
4,125
안전선 8,000 이하 ✓
전세수급
193.7
임계 163 돌파 ✓
P8+F5 공급
3,656
임계 12,000 이하 ✓
매매상승률
+0.28%
양전환 지속
① 공급 12M 롤링섬 + 매매상승률 (2013.04~)
하늘색 = 공급 12M, 바 = 매매상승률 · 점선 = 8k 안전선 / 11k 경고선
< 8,000 안전상승확률 70.1% (현재 4,125 ✓)
8,000~11,000 보합혼조 구간
> 11,000 경고상승확률 25.8%
①-B 로지스틱 회귀 상승확률 곡선
P = 1 / (1 + exp(0.000153 × (공급 − 10,339))) · 현재 상승확률 72.1%
현재 4,125 → 72.1%공급 역대 최저 수준. 안전 구간 깊숙이 진입
50% 중립선 = 10,339이 이상이면 하락 확률이 우세
①-C 전세수급 163 기준 상승/하락 산점도
274개월 분포 · 빨강 점선 = 임계 163 · 현재 마커 193.7 (다이아몬드)
수급 < 163 (164개월)상승 40.9% / 하락 59.1%
수급 ≥ 163 (110개월)상승 94.5% / 하락 5.5%
② P8+F5 공급 + 전세수급 (울산 최적 조합)
과거 8개월+현재+미래 5개월 공급(14M) vs 전세수급 · 상관계수 r=−0.536 · 공급 임계 12,000
P8+F5 ≤ 12,000 (현재 3,656 ✓)수급이 163 이상 유지 — 현재 193.7
P8+F5 > 12,000수급 163 미달 위험 → 하락 가능성 증가
💡 울산 vs 부산 vs 대구 반응속도
울산 P8+F5 (14개월) > 부산 P8+F7 (16개월) ≫ 대구 P21+F9 (30개월)
울산이 공급 변화에 가장 빠르게 반응하는 시장.
현재 P8+F5 = 3,656 → 역대 최저 수준으로 전세수급 190+ 유지 중.
③ 전세수급 · KB매매전망 · CSI · 매매상승률 복합 (157개월)
수급 193.7 / 전망 113.1 / CSI 112.0 — 3대 지표 모두 기준선 100 돌파, 수급 163 이상 유지
전세수급 193.7임계 163 돌파. 94.5% 구간 진입
KB전망 113.1기준선 100 돌파 ✓
CSI 112.0기준선 100 돌파 ✓
💡 울산 현재 상태: 전세수급·KB전망·CSI 3개 지표 모두 기준선 위.
전세수급 193.7은 부산(172.3)·대구(142.4)를 크게 앞서 전국 최고 수준.
매매상승률도 양전환 지속 중 (+0.28%).
③-B 전세수급 → 매매거래량 시차 분석 (243개월)
수급 변화가 거래량에 얼마나 빨리 전이되는지 + 수급 163 임계 전후 거래량 분포
③-B-1 · 시차별 상관계수 (lag 0~24개월)
최고 시차
1개월
r = 0.5782
동시점
0.5617
거의 동률
6개월 뒤
0.3837
66% 수준
12개월 뒤
0.1879
급감
💡 직행형 시장 (부산과 동일)수급 변화는 즉시~1개월 안에 거래량으로 전이. 울산 r=0.5782 vs 부산 r=0.605 vs 대구 r=0.508
③-B-2 · 수급 163 임계 × 거래량 산점도
수급 ≥ 163
1,737건
평균 (n=109)
수급 < 163
1,223건
평균 (n=134)
평균 배수
1.42배
+514건/월
유의성
p=1.33e-12
Welch t=7.52
💡 결론: 수급 163 = 상승 임계 + 거래량 증폭 임계. 두 가지가 같은 선에서 작동.
현재 수급 193.7 / 거래 1,574건 (2026.03 기준) — 이미 오른쪽 지대 깊숙이 진입.
부산(1.62배)·대구(1.52배)보다 울산(1.42배)은 규모가 작지만 통계적 유의성은 p=1.33e-12로 매우 강력.
📚 더 깊은 분석은 여기서
대시보드는 핵심 지표만 보여드려요. 본격적인 인과 분석·임계점 도출 과정은 책과 영상에 담았습니다.
📖
신간 "집값은 미리 말한다"
본 사이트의 분석 방법론(LGB-REAP 모델)과 전국 도시별 적용 사례를 담은 김소장의 신간. 노티스 출판사.
울산 = 직행 구조 (수급→거래→가격, 시차 1개월 r=0.578) · P8+F5 공급이 핵심 변수
핵심 구조공급 → 전세수급 → 매매 직행 (전국 최빠 반응). 울산 P8+F5(14M), 부산 P8+F7(16M), 대구 P21+F9(30M)
현재 단계4/4 조건 충족 완료. 상승 사이클 진입 확정. 거래량 증폭 대기 중
다음 관전포인트월 거래 1,800건 이상 시 본격 상승. 현재 1,574건 — 수급 193.7에서 증폭 임박
📊 울산 vs 부산 vs 대구 비교 요약
공급 반응 속도: 울산 14개월(P8+F5) vs 부산 16개월(P8+F7) vs 대구 30개월(P21+F9) → 울산이 가장 빠르다 수급→거래 상관: 울산 r=0.578 vs 부산 r=0.605 vs 대구 r=0.508 → 울산은 부산과 동급 수급 임계 효과: 울산 1.42배 vs 부산 1.62배 vs 대구 1.52배 → 규모는 작지만 통계적으로 매우 유의 현재 진도: 울산 4/4 PASS vs 부산 4/4 PASS vs 대구 3/4 (수급 대기) 전세수급: 울산 193.7 vs 부산 172.3 vs 대구 142.4 → 울산이 전국 최고
➡️ 결론: 울산은 부산과 함께 상승 사이클 진입 완료. 전세수급은 전국 최고 수준이며, 공급 반응은 가장 빠른 구조.
⑥ 🔍 구·군별 2차판정 모니터
실거래 72,571건 분석 (2021~2026.03) · B안: 단지별 월평균가 저점 이후 선형회귀 기울기 양수 = 상승
상승 확정3조건 충족
전환 초기선행 또는 신축 60%+
준비 단계45~60% 보합
약세45% 미만
상승 확정
남구
선행100.0% (4단지)
신축91.7% (12단지)
평균: 5.1→6.3억 (+23.0%)
선행단지
문수로2차IPARK1단지, 문수로IPARK1, 대현더샵, 신정현대홈타운3
상승 확정
동구
선행100.0% (3단지)
신축83.3% (6단지)
평균: 4.1→4.1억 (+1.2%)
선행단지
스위첸웰츠타워1차, 힐스테이트 이스턴베이, 전하아이파크
상승 확정
중구
선행66.7% (3단지)
신축81.8% (11단지)
평균: 5.2→5.7억 (+10.3%)
선행단지
번영로센트리지3단지, 울산약사더샵, 울산유곡푸르지오
상승 확정
북구
선행100.0% (2단지)
신축100.0% (5단지)
평균: 3.8→4.5억 (+19.3%)
선행단지
드림인시티에일린의뜰2차, 지웰푸르지오
상승 확정
울주군
선행100.0% (2단지)
신축80.0% (5단지)
평균: 3.8→4.1억 (+7.4%)
선행단지
문수산동원로얄듀크, 동문굿모닝힐
📋 판정 프로세스 (3조건)
Step 1 — 1차 판정: 전세수급 ≥ 163 (현재 193.7 ✅)
Step 2 — 선행단지: 저점 이후 기울기 상승 비율 ≥ 60% (5개 구 ✅)
Step 3 — 5년 신축: 저점 이후 기울기 상승 비율 ≥ 60% (5개 구 ✅)
➡️ 3조건 동시 충족 = 5/5개 구 "상승 확정". 울산 전역이 저점 찍고 추세 상승 중