분석 기준: 2026.04 · 마지막 업데이트: 2026.05.04 · 다음 업데이트: 2026.05.30
LGB-REAP 판정
서울은 자산시장과 수급시장이 시간차로 작동하는 도시
서울의 매수 심리에는 입구가 두 개다. 금리·유동성이 만드는 자산시장과 전세부족이 만드는 수급시장.
어느 입구로 들어오든 전세가율 60%를 넘어야 본격 작동하지만, 둘 중 하나만으로도 움직이고 둘이 같은 방향이면 폭발한다.
현재 전세가율 50.1% — 매매가 전세보다 빨리 오르면서 가율을 눌러내리는 중.
전세가율
50.1%
상승 기준 60% 미달
서울 핵심 지표
감시 모드
RULE 01
전세가율
✗ 미달
50.1%
상승 기준: 60% 이상
RULE 02
매매 전환
✓ 양전환
+1.41%
양전환 지속 중
RULE 03
공급 12M
✓ 감소 중
38,121세대
평균 41k · 미래 급감
RULE 04
하락 경로
✓ 차단
3경로 모두 차단
금리·수요·공급
🔍 서울은 예측하는 도시가 아니라 감시하는 도시 · 전세가율 60% 돌파 여부가 핵심.
현재 매매가 전세보다 빨리 오르면서 전세가율을 눌리는 중 → 자산시장 주도 상승.
미래 공급이 2027년부터 급감(평균의 18~53%) → 공급부족 엔진 최소 3년 지속.
전세가율
50.1%
60% 미달 (9.9%p)
매매상승률
+0.97%
양전환 지속 중
공급 12M
38,121
평균 41k 수준
2029 공급
3,155
평균의 7.6%
① 공급 12M 롤링섬 + 매매상승률 (1997~2029)
하늘색 영역 = 공급 12M 롤링섬(미래 포함), 🔴🟢 바 = 매매상승률 · 점선 = 평균 41k. 서울에서 공급은 가격의 직접 변수가 아니라 환경 변수.
부산·인천과 다른 점서울에서 공급↔가격 상관계수 ≈ 0. 공급이 줄어도 가격이 바로 반응하지 않음.
공급의 역할서울에서 새 아파트는 과공급이 아니라 "새로운 자산". 신축 입주 후 5년간 하락 사례 없음.
2027~2029 급감미래 공급이 평균의 18~53%. 공급부족 엔진이 최소 3년 더 작동.
② 전세가율 × 매매상승률 산점도 (27년, 326개월)
X축 = 전세가율(%), Y축 = 매매상승률(%) · 60% 수직선이 서울의 유일한 상승 기준. 버블 크기 = 변동폭. 현재 ◆ = 50.1%
60% 미만 (236개월)상승 56.8% · 동전 던지기 수준
60% 이상 (90개월)상승 78.9% · 29%p 점프
65% 이상 (44개월)상승 88.6% · 거의 확실
💡 현재 서울: 전세가율 50.1% — 60%에서 한참 아래로 보이지만, 이유가 중요하다.
매매가격이 오르면서 전세가율을 눌러내리고 있는 것이다.
상승의 시작은 60%에서 터지지만, 매매가 한번 오르기 시작하면 전세보다 빨리 올라서 전세가율은 계속 하락한다.
차트에서 60% 오른쪽 점들이 시간이 지나면서 왼쪽으로 내려오는 흐름이 그 증거다.
③ 전세수급 · 전세상승률 · 매매상승률 복합 (314개월)
골드 영역 = 전세수급(좌축), 파랑 라인 = 전세상승률, 🔴🟢 바 = 매매상승률(우축) · 점선 = 수급 120 임계선. 수급이 120을 넘으면 전세 양전환 93.5%
인과 체인전세수급 ≥120 → 전세 양전환 93.5% → 매매 상승 66.8%
전세수급 vs 전세상승수급→전세 r=0.731. 수급이 전세를 확실하게 건드린다. 매매를 직접 못 건드리지만.
현재 178.1전세 양전환 100% 구간(≥170). 전세는 확실히 오른다. 문제는 매매가 더 빨리 오르는 것.