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대구 DAEGU

분석 기준: 2026.04 · 마지막 업데이트: 2026.05.21 · 다음 업데이트: 2026.06.30
LGB-REAP MODEL VERDICT

대구는 수급이 이끌고 있습니다

전세수급 12MA가 135를 돌파(135.8)하고, 당월 수급도 151.1로 160 임계에 빠르게 접근 중입니다. 심리(KB전망 97.5)는 대출규제 등 정책 요인으로 일시 후퇴했지만, 수급이 먼저 움직이면 심리는 뒤따라오는 것이 대구의 구조입니다.

P21+F9 공급이 28,276세대로 임계(39,000) 대비 충분히 낮아, 상승 여건은 갖춰지고 있습니다.

상승 확률
98.6%
P21+F9 로지스틱 · AUC 0.953
4 CORE RULES
1 / 4 PASSED
RULE 01
공급량
✓ PASS
28,276 세대
임계: 39,000 이하
RULE 02
전세수급
✗ FAIL
151.1
임계: 160 이상
RULE 03
시장 심리
✗ FAIL
전망 97.5 · CSI 102
임계: 100 이상
RULE 04
매매 전환
✗ FAIL
-0.02% · 양전환 끊김
양전환 지속
🎯 다음 변곡점 · 12MA 135 돌파 완료 ✓ 당월 수급 160이 다음 관문 (현재 151.1, 월 +4.3 추세 → 약 2~3개월). 수급 160 돌파 시 거래량 +1,100건/월 폭발 + 매매 본격 상승 진입. 심리는 수급 뒤따라 회복 예상.
P21+F9 공급
28,276
상승확률 98.6%
전세수급
151.1
12MA 135 돌파 · 160까지 −8.9
전망 · CSI
97.5 · 102
정책 요인 일시 후퇴
매매상승률
-0.02%
양전환 끊김

① 공급 12M 롤링섬 + 매매상승률 (2013.04~)

하늘색 영역 = 공급 12M 롤링섬, 🔴🟢 바 = 매매상승률 · 점선 = 15k 안전선 / 20k 경고선
< 15,000 안전상승확률 84%
15,000~20,000 보합혼조 구간
> 20,000 경고하락확률 76%
① 공급 상세 분석 Deep Dive 차트 2개

①-B 로지스틱 회귀 상승확률 곡선

공급 12M 기반 곡선 (참고) · 메인 상승확률은 P21+F9 로지스틱(AUC 0.953) = 98.6%

①-C 전세수급 160 기준 상승/하락 산점도

157개월 분포 · 빨강 점선 = 임계 160 · 현재 마커 151.1 (다이아몬드)
수급 < 160 (149개월)상승 26.8% / 하락 73.2%
수급 ≥ 160 (123개월)상승 97.6% / 하락 2.4%

② P21+F9 공급 + 전세수급

과거 21개월+미래 9개월 공급 vs 전세수급 · 공급 임계 39,000세대 · 상관계수 −0.80
공급 ≤ 39,000 (현재 28,276 ✓)수급이 임계 160 쪽으로 자동 상승 — Chow F=91.69
공급 > 39,000수급 135 미달 → 매매 하락 확률 85%

③ 전세수급 · KB매매전망 · CSI · 매매상승률 복합 (157개월)

수급 151.1 (160 접근) / 전망 97.5 (정책 요인 일시 후퇴) / CSI 102 — 수급이 선행, 심리는 뒤따를 구조
③ 수급 → 거래량 상세 분석 Deep Dive 차트 2개

③-B 전세수급 → 매매거래량 시차 분석 (243개월)

수급 변화가 거래량에 얼마나 빨리 전이되는지 + 수급 160 임계 전후 거래량 분포
③-B-1 · 시차별 상관계수 (lag 0~24개월)
최고 시차
1개월
r = 0.508
동시점
0.506
거의 동률
6개월 뒤
0.345
절반 수준
12개월 뒤
0.235
거의 소멸
💡 직행형 시장수급 변화는 즉시~1개월 안에 거래량으로 전이 → 수급을 실시간 감시할 가치 큼. 6개월만 지나도 상관 절반.
③-B-2 · 수급 160 임계 × 거래량 산점도
수급 ≥ 160
3,215건
평균 (n=111)
수급 < 160
2,114건
평균 (n=130)
평균 배수
1.52배
+1,100건/월
유의성
p<10⁻¹⁴
Welch t=8.39
💡 결론: 수급 160 = 상승 임계 + 거래량 폭발 임계. 두 가지가 같은 선에서 작동. 현재 수급 151.1 / 거래 2,589건 (노란 다이아) — 아직 왼쪽 지대. 임계 160 돌파 시 평균 거래량 +1,100건/월 구간으로 이동 예상.
④ 급매비율 vs 상승단지% 상세 Deep Dive 차트 5개

④ 3중 비교 — 상승단지% · 급매비율 · KB매매상승률 (80분기)

시안=상승단지%(좌축) · 그린=급매비율%(좌축, 역방향) · 마젠타=KB매매상승률(우축) | 점선=안전선
상승단지% r
0.80
양의 상관 · R²=63.5%
급매비율 r
-0.67
음의 상관 · R²=44.5%
두 지표 상관
-0.91
거의 거울상
현재 급매비율
15.7%
2026Q1 기준
상승단지% 급매비율% KB매매상승률
💡 거울상 관계상승단지%와 급매비율은 r=-0.91로 거울상. 2011~2015년 대구 독자 상승기에 급매 7~15%로 줄었고, 2022년 하락기에는 55~60%까지 치솟음. 현재 17.8%는 "보통~건강" 경계.

④-B 급매비율 vs KB매매상승률 산점도 (80분기)

X축=급매비율% · Y축=KB매매상승률 · 골드◆=현재(2026Q1) · 색=급매 구간 · 급매가 줄면 가격이 오르는가?
급매 <10%
+1.02%
강한 상승 (n=13)
급매 10~15%
+0.46%
완만 상승 (n=16)
급매 15~20%
+0.29%
보통 (n=20)
급매 25%+
-0.39%
하락 (n=12)
💡 결론: 급매 <15% → 상승 적중률 92.6%로 매우 높은 신뢰도. 반면 "급매가 많으면 반드시 하락"은 61.5%로 약함. 두 지표(상승단지% + 급매비율)를 함께 보는 것이 최선: 상승단지 50%↑ + 급매 15%↓ = 가장 강력한 상승 신호.

④-C 구별 종합 상승확률 (급매 × 상승단지 복합) — 2026Q1

급매·상승단지 각각의 역사적 확률 + 두 조건 동시 충족 구간의 복합 확률 · 안전선: 급매 15% / 상승단지 60%
양쪽 다 통과
2개 구
동구·중구
양쪽 다 미달
4개 구
달서구·서구·북구·남구
급매 안전선
15%
미만 시 상승확률 93%
상승단지 안전선
60%
이상 시 상승확률 96%
구 급매% 급매 확률 상승% 상승 확률 복합 확률 등급 표본

④-D 구별 급매비율 vs 상승단지% 산점도 (2026Q1)

좌상단=안전 · 우하단=위험 · 원 크기=단지 수 · 색=복합확률 · 점선=안전선(급매15%, 상승60%)

④-E 급매비율 구간별 상승확률 곡선 (157개월 실증)

대구 157개월 실증 · 15% 기준선에서 확률이 급격히 변화 · 마젠타●=안전선 15%
급매 ≤ 15% (93분기)상승확률 93% — 43개월 중 40개월 상승
급매 > 20% (62분기)상승확률 20% — 하락 확정 구간

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⑤ 핵심 메시지

대구 = 직행 구조 (수급→가격, 그랜저 인과 p=0.000008)
핵심 구조공급 → 전세수급 → 매매 직행. 수급이 먼저, 심리는 뒤따름
현재 단계수급 가속 중 (12MA 135 돌파, 당월 151 → 160 접근)
주요 시점심리 후퇴는 정책 요인. 수급 160 돌파 시 본격 상승

⑥ 🔍 구·군별 2차판정 모니터

1차 판정(수급≥160)이 미도달인 현재, 구·군별 선행단지 + 5년 신축 상승비율 사전 체크
상승 확정3조건 충족 전환 초기선행 또는 신축 60%+ 준비 단계45~60% 보합 약세45% 미만
📋 판정 프로세스 (3조건)
Step 1 — 1차 판정: 전세수급 ≥ 160 (현재 151.1 ❌)
Step 2 — 선행단지: 상승 거래 비율 ≥ 60% (동구 100%, 수성구 72.3%, 중구 92.3%, 달성군 66.7%)
Step 3 — 5년 신축: 상승 거래 비율 ≥ 60% (8개 구 모두 미달)