분석 기준: 2026.04 · 마지막 업데이트: 2026.05.01 · 다음 업데이트: 2026.05.30
LGB-REAP MODEL VERDICT
부산은 상승 진입 단계입니다
4개 조건이 모두 충족되었다. 공급은 역대 최저(10,949세대),
전세수급은 160을 넘어 172.3까지 올랐고, KB전망·CSI 모두 기준선 100을 돌파했습니다.
매매상승률도 6개월 연속 양전환 — 상승 사이클에 진입했습니다.
상승 확률
83.2%
로지스틱 회귀 · 6개월 이내
4 CORE RULES
4 / 4 PASSED
RULE 01
공급량
✓ PASS
10,949 세대
임계: 22,000 이하
RULE 02
전세수급
✓ PASS
172.3
임계: 160 이상
RULE 03
시장 심리
✓ PASS
전망 101.7 · CSI 104
임계: 100 이상
RULE 04
매매 전환
✓ PASS
+0.06% · 6개월 연속
양전환 지속
🎯 핵심 모니터링 · 4조건 충족 완료. 다음 관전 포인트는 거래량 폭발 시점.
수급 160 돌파 시 평균 거래량 4,647건(+1,780건/월) 구간 → 현재 3,688건(2026.03)으로 아직 평균 미달.
거래량이 월 4,500건 이상으로 올라서면 본격 상승 국면 확정.
공급 12M
10,949
상승확률 83.2%
전세수급
172.3
임계 160 돌파 ✓
P8+F7 공급
13,140
역대 최저 수준
전망 · CSI
101.7 · 104
기준선 100 돌파
① 공급 12M 롤링섬 + 매매상승률 (2013.04~)
하늘색 영역 = 공급 12M 롤링섬, 🔴🟢 바 = 매매상승률 · 점선 = 22k 안전선 / 27k 경고선
< 22,000 안전상승확률 74.4% (현재 10,949 ✓)
22,000~27,000 보합혼조 구간
> 27,000 경고하락확률 54%+
①-B 로지스틱 회귀 상승확률 곡선
P = 1 / (1 + exp(0.000110 × (공급 − 25,500))) · 빨강 = 실제 상승월, 초록 = 실제 하락월 · 현재 상승확률 83.2%
현재 10,949 → 83.2%공급이 역대 최저 수준까지 감소. 상승 구간 깊숙이 진입
50% 중립선 = 25,500이 이상이면 하락 확률이 우세해지는 분기점
①-C 전세수급 160 기준 상승/하락 산점도
274개월 분포 · 빨강 점선 = 임계 160 · 현재 마커 172.3 (다이아몬드)
수급 < 160 (141개월)상승 28.4% / 하락 71.6%
수급 ≥ 160 (133개월)상승 91.7% / 하락 8.3%
② P8+F7 공급 + 전세수급 (부산 최적 조합)
과거 8개월+현재+미래 7개월 공급(16M) vs 전세수급 · 상관계수 r=−0.631 · 공급 임계 28,000세대
P8+F7 ≤ 28,000 (현재 13,140 ✓)수급이 임계 160 쪽으로 상승 — 현재 도달 완료 (172.3)
P8+F7 > 28,000수급 160 미달 확률 22% → 하락 위험 증가
💡 부산 vs 대구 구조 차이: 대구는 P21+F9 (30개월), 부산은 P8+F7 (16개월)이 최적.
부산 시장은 공급 변화에 대구보다 약 2배 빠르게 반응한다.
현재 P8+F7 = 13,140 → 역대 최저 수준으로 전세수급 170+ 유지 중.
③ 전세수급 · KB매매전망 · CSI · 매매상승률 복합 (157개월)
수급 172.3 / 전망 101.7 / CSI 104 — 3대 심리지표 모두 기준선 100 돌파, 수급도 160 이상 유지 중
전세수급 172.3임계 160 돌파. 91.7% 구간 진입
KB전망 101.7기준선 100 돌파 ✓ (2025.09~)
CSI 104기준선 100 돌파 ✓
💡 부산 현재 상태: 전세수급·KB전망·CSI 3개 지표 모두 기준선 위.
대구(전망 104.8, CSI 106)보다 전망은 약간 낮지만, 전세수급은 172.3으로 대구(142.4)를 크게 앞서 상승 동력이 더 강하다.
매매상승률도 6개월 연속 양전환 중.
③-B 전세수급 → 매매거래량 시차 분석 (243개월)
수급 변화가 거래량에 얼마나 빨리 전이되는지 + 수급 160 임계 전후 거래량 분포
③-B-1 · 시차별 상관계수 (lag 0~24개월)
최고 시차
1개월
r = 0.605
동시점
0.583
거의 동률
6개월 뒤
0.410
67% 수준
12개월 뒤
0.288
절반 이하
💡 직행형 시장 (대구와 동일)수급 변화는 즉시~1개월 안에 거래량으로 전이. 부산 r=0.605 vs 대구 r=0.508 → 부산이 수급↔거래 연동이 더 강하다.
③-B-2 · 수급 160 임계 × 거래량 산점도
수급 ≥ 160
4,647건
평균 (n=132)
수급 < 160
2,866건
평균 (n=111)
평균 배수
1.62배
+1,780건/월
유의성
p<10⁻¹⁶
Welch t=9.02
💡 결론: 수급 160 = 상승 임계 + 거래량 폭발 임계. 두 가지가 같은 선에서 작동.
현재 수급 172.3 / 거래 3,688건 (2026.03 기준, 노란 다이아) — 이미 오른쪽 지대 진입 완료.
대구(1.52배)보다 부산(1.62배)이 수급 임계 돌파 시 거래량 증폭이 더 크다.
③-B-3 급매비율 vs 상승단지% — 어떤 지표가 더 정확한가? (81분기)
84㎡ 실거래 28.0만건 · 급매 = 단지 중위가 전분기 대비 −5% 이하 비율 · 상승단지 = 전분기 대비 상승한 단지 비율 · 2006~2026
VERDICT · 상관계수 & 백테스팅
상승단지% r
0.96
R² = 92.9%
급매비율 r
−0.88
R² = 78.1%
두 지표 상관
−0.93
거울상
현재 급매
26.0%
2026Q2 · 위험구간
상승단지% ≥50% → 상승정확도 100% (51분기 전부 적중). 부산은 "상승단지 과반이면 반드시 오른다"가 완벽히 성립.
급매비율 <15% → 상승적중률 100% (30분기 전부 상승). 단 ≥15%일 때 하락 적중률 58.8%로 약함.
③-B-3a · 3중 비교 (상승단지% · 급매비율 · 매매상승률)
③-B-3b · 산점도 (급매비율 vs 매매상승률)
③-B-3c · 급매비율 구간별 통계
급매 구간
분기 수
평균 상승률
상태
💡 결론: 부산에서 상승단지%는 r=0.96으로 거의 완벽한 예측 지표. 급매비율도 R²=78.1%로 강력하지만 2위. 현재(2026Q2): 상승단지 50.8%(경계선) + 급매 26.0%(위험 구간) → 아직 "건강한 상승"은 아님. 다음 시그널: 급매 20%↓ 진입 시 "보통→건강" 전환. 15%↓ 진입 시 역사적으로 100% 상승.
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대시보드는 핵심 지표만 보여드려요. 본격적인 인과 분석·임계점 도출 과정은 책과 영상에 담았습니다.
📖
신간 "집값은 미리 말한다"
본 사이트의 분석 방법론(LGB-REAP 모델)과 전국 도시별 적용 사례를 담은 김소장의 신간. 노티스 출판사.
부산 = 직행 구조 (수급→거래→가격, 시차 1개월 r=0.605) · P8+F7 공급이 핵심 변수
핵심 구조공급 → 전세수급 → 매매 직행 (대구보다 반응 2배 빠름). 부산은 P8+F7(16M), 대구는 P21+F9(30M)
현재 단계4/4 조건 충족 완료. 상승 사이클 진입 확정. 거래량 폭발 대기 중
다음 관전포인트월 거래 4,500건 이상 시 본격 상승. 현재 3,688건 — 수급 172에서 거래량 증폭 시작 구간
📊 부산 vs 대구 비교 요약
공급 반응 속도: 부산 16개월(P8+F7) vs 대구 30개월(P21+F9) → 부산이 약 2배 빠르다 수급→거래 상관: 부산 r=0.605 vs 대구 r=0.508 → 부산이 더 강한 연동 수급 160 효과: 부산 1.62배 거래 증폭 vs 대구 1.52배 → 부산이 더 큰 폭발력 현재 진도: 부산 4/4 PASS (상승 진입) vs 대구 3/4 (전환 초기, 수급 대기)
➡️ 결론: 부산이 대구보다 한 발 앞서 있다. 공급 구조도 더 빠르고, 수급도 이미 돌파했다.
⑥ 🔍 구·군별 2차판정 모니터
실거래 160,212건 분석 (2021~2026.03) · B안: 단지별 월평균가 저점 이후 선형회귀 기울기 양수 = 상승
상승 확정3조건 충족
전환 초기선행 또는 신축 60%+
준비 단계45~60% 보합
약세45% 미만
📋 판정 프로세스 (3조건)
Step 1 — 1차 판정: 전세수급 ≥ 160 (현재 172.3 ✅)
Step 2 — 선행단지: 저점 이후 기울기 상승 비율 ≥ 60% (12개 구 ✅, 기장·강서 미달)
Step 3 — 5년 신축: 저점 이후 기울기 상승 비율 ≥ 60% (16개 구 전부 ✅)
➡️ 3조건 동시 충족 = 12/16개 구 "상승 확정". 부산 전역이 저점 찍고 추세 상승 중